Dal 18 giugno 2013 è ormai a pieno regime la legge n. 220/2012, ben più nota come Riforma del Condominio, recante tutte le modifiche della disciplina del condominio negli edifici, così come disciplinata dal Codice Civile del 1942. Una riforma ben voluta dagli amministratori che finalmente si sono visti riconoscere lo status di professionisti con tanto di lista dei requisiti da possedere per esercitare la professione oltre che una lunga serie di obblighi e doveri nei confronti dei condòmini. Nonostante tutti però la normativa, a distanza di anni presenta ancora alcune zone d’ombra in merito ad alcune questioni, non ben delineate nella nuova legge, che danno spazio a numerose correnti giuridiche e giurisprudenziali non sempre concordi tra di loro. Un esempio lampante è la divergenza di opinioni circa la durata del mandato dell’amministratore di condominio. Spesso sarà capitato di porsi la domanda “ma per quanti anni resta in carica il mio amministratore di condominio?”. Se prima la normativa prevedeva che la carica fosse inequivocabilmente pari ad un anno con la possibilità di revoca in qualsiasi momento, il nuovo art. 1129 c.c. non pare oggi essere così cristallino. La durata dell’incarico viene infatti confermata in un anno, con la possibilità però di rinnovo per ugual durata. La domanda che ci si pone a questo punto è: l’incarico dell’amministratore va rinnovato ogni anno oppure la riconferma deve essere messa all’ordine del giorno dell’assemblea ordinaria ogni due anni? Il contratto che lega l’amministratore al condominio è il Mandato con rappresentanza disciplinato dall’art. 1704 c.c. e nasce con la nomina in sede dell’assemblea. Il mandato è per definizione un contratto di durata, infatti non si esaurisce con il compimento di un fatto bensì con il tempo. Il Mandato, per sua natura prevede quindi la possibilità di Tacito rinnovo (una volta cessato il rapporto alla sua scadenza naturale, a meno che non si verifichino adempimenti contrari lo stesso viene rinnovato alle stesse condizioni del precedente) o proroga (continuazione dell’efficacia di un contratto già in essere). Una prima corrente giuridica avvalendosi del principio del tacito rinnovo appoggia la linea per cui al termine del primo anno di conferimento dell’incarico non sia necessario deliberare la riconferma dell’amministratore per l’anno successivo con il conseguente mancato inserimento della delibera all’ordine del giorno. Secondo una corrente avversa invece, non basta seguire le disposizioni in tema di mandato e di nomina dell’amministratore, bisogna tenere in considerazione anche l’art 66 delle disposizioni attuative secondo cui l’amministratore deve convocare l’assemblea ordinaria annualmente per discutere anche della nomina o riconferma del suo incarico. A favore della seconda ipotesi va anche l’obbligo da parte dell’amministratore di comunicare ogni anno i suoi dati professionali e personali, oltre che ovviamente il compenso dell’amministratore. In sostanza non esistono sentenze univoche a riguardo e di fatto capita che, a discrezioni degli amministratori, annualmente non venga inserita all’ordine del giorno la riconferma della carica. Niente paura però, se la vostra intenzione è quella di rimpiazzare il Vostro amministratore tenete presente che, in entrambi i casi, l’assemblea non subisce limitazioni o vincoli che la leghino alla scadenza del mandato. Resta ferma la facoltà di revocare in qualsiasi momento l’amministratore in carica e procedere con una nuova nomina richiedendo all’amministratore stesso di convocare una riunione straordinaria che abbia all’ordine del giorno la revoca della carica .
Dott.ssa Michela Scavo
