Spesso si sente parlare di obbligazioni in ambito condominiale, ma cosa sono esattamente? L’obbligazione è un dovere giuridico in forza del quale, il debitore, è tenuto ad una prestazione patrimoniale per soddisfare l’interesse del creditore. In fatto il libro quarto del codice civile pur trattando specificatamente di obbligazioni, non ne dà una vera definizione giuridica ( che si può invece trovare nelle Istituzioni di Giustiniano) , ma ne indica, ad esempio , le fonti; all’art 1173 si evince chiaramente che in ambito condominiale l’origine delle obbligazioni può essere principalmente di due tipi: Il contratto o l’atto illecito. Nascono da contratto tutte quelle obbligazioni assunte dal condominio per tramite dell’amministratore, relative ad esempio alle manutenzioni annuali ( cancello, ascensore ecc…) oppure ai contratti d’appalto (pulizie, giardinaggio ecc…).
Gli effetti della stipula di tali contratti da parte dell’amministratore ricadono direttamente sui partecipanti al condominio, i condòmini, pro quota. Diverso è invece il caso di obbligazioni extracontrattuali: queste scaturiscono dalla violazione di regole della vita sociale che impongono doveri nel rispetto dei diritti altrui.
La differenza sostanziale si evidenzia nel fatto che, nel caso di obbligazioni contrattuali ogni condominio risponde pro quota, nel secondo caso invece le obbligazioni extracontrattuali implicano la responsabilità solidale di tutti i partecipanti al condominio. Il risarcimento del danno può, in sostanza, essere ricondotto ad un’obbligazione extracontrattuale. Ma cosa succede , nel caso specifico del condominio, quando un’unità immobiliare viene venduta?
Secondo quanto sopra esposto il nuovo proprietario si troverebbe nella spiacevole situazione di dover risarcire un danno di cui non è responsabile. Nell’ipotesi specifica del risarcimento di un danno( causato ad esempio dalla mancata manutenzione delle parti comuni) si fa riferimento all’art 2043 c.c. “ chi cagiona ad altri un danno è tenuto a risarcirlo”. In virtù proprio di quanto sancito dal codice civile, l’esempio proposto esula dalla obbligazioni reali finendo necessariamente nel campo delle obbligazioni di natura personale. In sostanza, secondo questo principio, è tenuto a rispondere del risarcimento solo colui che rivestiva la qualità di conodòmino al momento del verificarsi dell’evento che ha causato il danno. Lo stesso vale anche nel caso in cui l’accertamento del danno venga fatto a seguito di un iter giudiziale. In questo ultimo caso infatti l’amministratore dovrà convocare alle assemblee riguardanti il caso ed effettuare il riparto delle relative spese a carico di chi era proprietario al momento in cui si è verificato il fatto, cioè il momento in cui è nata l’obbligazione. Quando infatti l’obbligazione si palesa con il risarcimento del danno non si può fare riferimento all’art 63 delle disposizione attuative del codice civile che fanno invece riferimento ai soli oneri condominiali alla quale non appartengono le obbligazioni di natura extracontrattuale.
Dott.ssa Michela Scavo