1 – Costi per infiltrazioni, come si suddividono le spese?
Un appartamento, posto al piano terra, ha un giardino completamente lastricato. Al di sotto vi sono due box. A causa di infiltrazioni ai sottostanti box, si deve procedere con la sistemazione della guaina di protezione. In che misura si devono suddividere le spese?
Secondo la sentenza di Cassazione 15841/2011, «nel caso in cui il solaio di copertura di autorimesse (o di altri locali interrati) in proprietà singola svolga anche la funzione di consentire l’accesso all’edificio condominiale, non si ha una utilizzazione particolare… Ove, poi, il solaio funga da cortile e su di esso vengano consentiti il transito o la sosta degli autoveicoli, è evidente che a ciò è imputabile in maniera preponderante il degrado della pavimentazione, per cui sarebbe illogico accollare per un terzo le spese relative alle necessarie riparazioni ai condòmini dei locali sottostanti. Sussistono allora le condizioni per una applicazione analogica dell’articolo 1125 del Codice civile». Al caso di specie deve dunque applicarsi la ripartizione delle spese al 50% tra tutti i condòmini e i condomini proprietari dei box, anche quando sotto il giardino sia ubicato un solo box, limitatamente alla superficie coperta.
2 – Ricerca del guasto: A chi devono essere addebitati i costi?
In un Condominio è stato effettuato un lavoro per la ricerca della provenienza di infiltrazioni di acqua nel seminterrato. È stato appurato che tali infiltrazioni derivano dalla rottura del tubo di scarico dell’ala ovest del condominio nella fogna comunale. È certo che le spese per la sostituzione di tale tubo di scarico sono di competenza dei soli condòmini che se ne servono (ex articolo 1123, terzo comma, del Codice civile), ma anche le spese per la ricerca del danno devono essere addebitate ai soli condòmini dell’ala ovest?
Salva diversa disposizione del regolamento condominiale contrattuale, si ritiene che le spese di ricerca del guasto relativo a una tubazione, che serva solo alcuni condòmini, debbano essere a carico solo di questi ultimi. Stante la consolidata giurisprudenza in materia di condominio parziale, il principio di cui all’articolo 1123, terzo comma, del Codice civile dev’essere applicato non solo alle spese di manutenzione e conservazione delle parti comuni, ma anche alla materia del risarcimento danni. Si tenga presente che – secondo la sentenza 18487/2010 della Corte di cassazione – «è configurabile la fattispecie del condominio parziale ex legge tutte le volte in cui un bene risulti, per obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell’edificio in condominio, parte oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condòmini su quel bene».
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