Mutui e finanziamenti sono all’ordine del giorno per chi ha intenzione di acquistare un immobile. Le notizie provenienti dalle cronache nazionali a questo proposito non sembrano essere incoraggianti… Ma è davvero così? Per avere un quadro della situazione a livello territoriale ci siamo rivolti al Cav. Claudio Brembilla, responsabile alla mediazione creditizia Bergamo, membro del gruppo di lavoro FIAIP e titolare di IsolaMutui. Dottor Brembilla, in un momento di difficoltà è ancora possibile ottenere un mutuo? Sì, le Banche continuano nel loro compito di erogazione di mutui per l’acquisto della prima casa ma con parametri differenti: chiedono al cliente maggiori garanzie reddituali e attualmente finanziano importi inferiori rispetto al valore dell’immobile (in sostanza il cliente deve far fronte all’acquisto con una parte dei propri risparmi) Le banche hanno dunque introdotto politiche di credito più stringenti nella valutazione ed erogazione di finanziamenti che, di fatto, provocano un rallentamento nella concessione del credito per l’acquisto della prima casa. Quali sono i parametri minimi per accedere a un mutuo prima casa? Fino a qualche tempo fa anche un unico soggetto, in possesso delle adeguate garanzie, poteva richiedere un mutuo. Tale prodotto è definito mutuo monoreddito. Oggi, è pressoché impensabile erogare un mutuo ad un solo percettore di reddito: è richiesta la firma di almeno due soggetti con reddito e qualora i richiedente siano una giovane coppia, spesso è richiesta la garanzia dei genitori. Inoltre, dopo l’estate 2011 molte banche hanno diminuito l’importo massimo finanziabile, rispetto al valore di perizia dell’immobile, dall’100% a cui ci eravamo abituati, ad un più ridotto 60% o 70%. Ciò significa per esempio che per acquistare una casa di € 100.000 oggi la maggior parte delle banca finanzia al massimo € 70.000 e i rimanenti 30.000, oltre a spese accessorie (notaio, agenzia immobiliare, perizia, assicurazione e imposte varie etc.), devono essere sostenuti dai mutuatari con i propri risparmi. Dunque, alla richiesta di maggiori garanzie reddituali si affianca una riduzione dell’importo finanziato dalla banca. Mutui al 100%, dunque, non esistono più? Ad oggi solo pochi istituti arrivano a finanziare fino ad un massimo del 95% del costo della casa. Questo significa però condizioni più onerose, con spread più elevati e maggiori garanzie richieste. In base agli spread attuali qual è il mutuo più conveniente? Le banche in questi anni hanno studiato diverse tipologie di mutuo, tra cui il mutuo a tasso variabile con CAP (tasso massimo), mutuo “cocktail”, mutuo a rata protetta, eccetera. Tra queste alternative si può tuttavia affermare che ad oggi il tradizionale mutuo a tasso variabile risulti ancora il più conveniente, come da statistiche fornite dal Sole 24 Ore e altre testate economiche. Nel calcolo della rata di mutuo, il tasso variabile è ottenuto maggiorando lo spread di un parametro, solitamente l’Euribor. Tale valore è in continua discesa, ed oggi ai minimi storici: l’Euribor a 3 mesi è al di sotto dello 0,70%, mentre il medesimo parametro a 1 mese si attesta intorno allo 0,40%. Si prevede che l’Euribor rimanga a livelli bassi per ancora diverso tempo. A parità di spread dunque, nonostante l’incertezza data dalla variabilità della rata, il tasso variabili risulta preferibile in quanto meno oneroso in termini di interessi per l’intera durata del mutuo. Acquistare la prima casa in questo momento, con gli spread attuali, è ancora conveniente? Sì, l’acquisto della prima casa rimane conveniente, per diversi motivi. Al momento il costo di un immobile abitativo è diminuito di oltre il 20% rispetto a soli poco anni fa, e ciò comporta la possibilità di trovare sul mercato un ventaglio di occasioni interessanti, in modo particolare nella fascia di prezzo medio-alta Un mutuo…. è per sempre? Ricordo la possibilità, prevista dal decreto Bersani del 2007, di surrogare il proprio mutuo in qualsiasi momento per accedere a condizioni migliori. Lo spread ottenuto oggi potrà quindi essere sostituito da uno più vantaggioso, oppure rinegoziato con la propria banca, non appena una ripresa del mercato del credito lo consentirà. Responsabile alla mediazione creditizia Bergamo Membro del gruppo di lavoro FIAIP Dott. Claudio Brembilla